In een besluit van 7 november 2012 is de Europese Commissie (Commissie) is tot de conclusie gekomen dat een in het kader van een bedrijfsverplaatsing uitgevoerde grondtransactie geen staatssteun vormt. Zowel de verkoper van wie de gemeente Sliedrecht (Gemeente) de grond kocht, als de koper aan wie de Gemeente de grond verkocht ontvingen immers geen voordeel.
De casus
De Gemeente wilde de VINEX-locatie Baanhoek-West ontwikkelen. Om deze nieuwe woonwijk te kunnen bouwen moest de manege Alblas (Manege) worden verplaatst. De Manege lag namelijk naast de geplande woonwijk. In verband hiermee besloot de gemeente om 10 hectare grond van AM Grondbedrijf B.V. te kopen. Vervolgens verkocht de Gemeente 3,4 hectare van de aangekochte grond aan de Manege. De resterende grond zou door de Gemeente aan andere partijen worden verpacht.
Op het moment van deze transactie was de grond volgens het bestemmingsplan bestemd voor gebruik als landbouwgrond. Zowel de aan- als verkoop door de Gemeente werd daarom gedaan onder voorwaarde dat de bestemming van de grond zou worden gewijzigd in “recreatief gebruik”. Dit was nodig om de Manege in staat te stellen op het aangekochte perceel nieuwe faciliteiten te bouwen.
Naar aanleiding van de transactie ontving de Commissie twee klachten. In deze klachten werd gesteld dat voor recreatieve doeleinden bestemde grond meer waarde heeft dan landbouwgrond. Daarom zou de Gemeente een prijs hebben moeten betalen die overeenstemt met de marktprijs voor landbouwgrond. Vervolgens had zij de grond moeten verkopen voor een prijs die overeenstemt met de marktprijs van voor recreatief gebruik bestemde grond.
Beoordeling van de klacht
De Commissie stelt vast dat de omstreden transacties zijn verricht onder de voorwaarde dat de bestemming van de grond overeenkomstig de bestemmingsvoorschriften zou worden gewijzigd van agrarisch gebruik in recreatief gebruik. Het doel was de Manege in staat te stellen het perceel te gebruiken voor haar bedrijfsactiviteiten. Het feit dat het omstreden perceel oorspronkelijk bestemd was voor agrarische doeleinden kan derhalve niet, zoals de klagers beweren, de enige factor zijn bij het vaststellen van de marktwaarde bij aankoop van de grond.
Vervolgens wijst de Commissie erop dat de aankoop en de daaropvolgende verkoop van het omstreden perceel deel uit maakten van een reeks samenhangende vastgoedtransacties. Daarmee werd door de Gemeente één enkel doel beoogd, namelijk de verplaatsing van de manege met het oog op de bouw van een nieuwe woonwijk. In dit licht is het, aldus de Commissie, niet verwonderlijk dat de Gemeente bereid was de grond van AM Grondbedrijf BV te kopen voor dezelfde prijs als die waarvoor zij de grond zou doorverkopen aan de Manege. De Gemeente kocht de grond immers in de wetenschap dat zij deze zou doorverkopen aan Alblas voor recreatief gebruik. Dit betekent dat er geen aanwijzingen zijn dat AM Grondbedrijf BV of de Manage door de transactie zijn bevoordeeld. Bij gebreke van een voordeel, is er van staatssteun geen sprake.
Geheel ten overvloede wijst de Commissie ook nog op het plaatselijke karakter van zowel de grondtransacties als de activiteiten van de beweerdelijk begunstigde ondernemingen. Als er al een voordeel zou worden verschaft, zou door de grondtransacties de handel tussen de lidstaten niet ongunstig kunnen worden beïnvloed.
Commentaar
Grondtransactie als onderdeel van een totaal plan
Interessant aan het onderhavige besluit is dat de aan- en doorverkoop van de grond volgens de Commissie niet los kan worden gezien van het totale plan, namelijk de realisatie van de VINEX-locatie Baanhoek-West. Hierbij verwijst de Commissie naar het Konsum Nord arrest. De Gemeente moest met de Manege tot een deal komen, anders kon de Manage niet worden verplaatst en verplaatsing was weer nodig om de geplande woonwijk te kunnen realiseren.
De Gemeente verkocht de grond aan de Manage voor dezelfde prijs als waarvoor de Gemeente de grond van AM Grondbedrijf B.V. had gekocht. Dat de Gemeente geen opslag in rekening heeft gebracht, levert kennelijk geen voordeel op, omdat de Gemeente met de Manage wel tot een deal moest komen. De Gemeente heeft met andere woorden gehandeld als een particuliere investeerder. Dit is te volgen, maar hoe zit het met de aankoopprijs? Uit het besluit kan niet worden opgemaakt dat een particuliere investeerder deze prijs ook zou hebben betaald.
Beïnvloeding van de handel tussen de lidstaten
Verder is het opmerkelijk dat de Commissie tot de conclusie komt dat het plaatselijke karakter van zowel de transacties, als de activiteiten van de beweerdelijk begunstigden niet in staat zijn de handel tussen de lidstaten te beïnvloeden. Ten aanzien van de Manege is dat te volgens. Dit lijkt inderdaad een lokale activiteit te zijn. De Manege zal niet buiten Nederland actief zijn en geen klanten uit andere lidstaten aantrekken. Anders ligt dit ten aanzien van de AM Grondbedrijf B.V. Het betreft hier een projectontwikkelaar die volgens de eigen website onderdeel is van Koninklijke BAM Groep. Laatstbedoeld concern is ook buiten Nederland actief. De stelling dat de activiteiten van AM Grondbedrijf B.V. de handel tussen de lidstaten niet kunnen beïnvloeden, lijkt dan ook te kort door de bocht. Daarnaast is het bijzonder dat de Commissie niet ingaat op het feit dat de vastgoedmarkt zeer competitief en internationaal van karakter. In een besluit van 25 januari 2012 zegt de Commissie ten aanzien van een grondtransactie door de gemeente Leidschendam letterlijk:
“Aangezien er binnen de EU grensoverschrijdende handel bestaat zowel wat de bouwsector als wat de vastgoedontwikkeling betreft, kan de steun de handel beïnvloeden.”
Niet valt in te zien dat de situatie in Sliedrecht anders is dan in Leidschendam.
| * | Foto van Engin_Akyurt via pixabay.com |
