In een vonnis van 8 juli 2022 is de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant (Rechtbank) tot de conclusie gekomen dat het Didam-arrest ook van toepassing is op grondruil. Verder staat dit arrest er niet aan in de weg dat de provincie Noord-Brabant (Provincie) onderhands grond kan ruilen met een paardenstoeterij. De stoeterij is namelijk de enige overgebleven serieuze gegadigde.
De casus
In de Interim Omgevingsverordening heeft de Provincie op perceelsniveau vastgelegd waar het Natuurnetwerk Brabant (NNB) dient te worden gerealiseerd. De Keersop, een zijbeek van de rivier de Dommel, maakt onderdeel uit van het NNB. Nabij het dorp Westerhoven zijn de Provincie en de Gemeente Bergeijk (Gemeente) eigenaar van percelen grond die binnen of dicht bij het NNB-gebied zijn gelegen. Maar dat is niet voldoende om het volledige NNB-gebied ter plaatse te realiseren. Daarom heeft de Provincie tevens percelen nodig die eigendom zijn van private partijen. In verband hiermee heeft de Provincie vanaf 2017 onderhandelingen gevoerd met een melkveehouder over een mogelijke grondruil. Nadat de melkveehouder een finaal aanbod van de Provincie afwees, is de Provincie gaan onderhandelen met een paardenstoeterij. Dit leidde uiteindelijk tot een (concept) ruilovereenkomst tussen de paardenstoeterij, de Provincie, de Gemeente en het Waterschap de Dommel (kaart):
Naar aanleiding van het Didam-arrest maakte de Provincie de voorgenomen grondruil bekend in het Provinciaal blad van Noord-Brabant van 12 april 2022. Binnen de in de bekendmaking vermelde termijn, startte de melkveehouder een kort geding bij de Rechtbank. Kort samengevat vorderde de melkveehouder een verbod op ten uitvoeringlegging van de beoogde grondruilovereenkomst anders dan na het doorlopen van een openbare selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
Oordeel van de Rechtbank
Toepasselijkheid Didam-arrest
Allereerst wijst de Rechtbank erop dat koop en ruil gelet op artikel 7:50 BW nauw aan elkaar verwante rechtsfiguren zijn. Verder zijn er, gelet op de door de Hoge Raad aan de regel in het Didam-arrest ten grondslag gelegde rationale, “geen redenen van juridisch-dogmatische aard om aan te nemen dat een grondruiltransactie (al dan niet met bijbetaling in verband met waardeverschillen tussen de ruilobjecten) niet onder de werking van die regel kan vallen” (r.o. 4.5). Het Didam-arrest is dus van toepassing op de onderhavige zaak.
Mededingingsruimte en Uniciteit
Kern van het geschil is de vraag of de Provincie uitvoering mag geven aan de beoogde grondruilovereenkomst, dan wel of de melkveehouder als potentiële gegadigde de gelegenheid moet worden geboden mee te dingen naar de aan de Provincie en Gemeente toebehorende percelen die onderdeel uitmaken van de beoogde grondruilovereenkomst (r.o. 4.6).
De Rechtbank concludeert vervolgens dat de paardenstoeterij op grond van “objectieve, toetsbare en redelijke criteria […]de enig (overgebleven) serieuze kandidaat/gegadigde is voor de te ruilen percelen. [Zij] is immers de enige die de eigendom kan overdragen van de percelen die de Provincie nodig heeft om de haar gestelde natuurdoelen in het betrokken gebied te realiseren”(r.o. 4.15). Deze conclusie is gebaseerd op twee overwegingen:
| 1. | Bij de melkveehouder ontbreekt de concrete bereidheid percelen te ruilen |
| (a) | (a) | de melkveehouder heeft na langdurige onderhandelingen het finale aanbod van de Provincie afgewezen |
| (b) | (b) | in het kader van het kort geding heeft de melkveehouder niet onomwonden gesteld en onderbouwd dat hij bereid is percelen te ruilen |
| 2 | De belangen van de Provincie en de Paardenstoeterij wegen zwaarder dan die van de melkveehouder |
| (a) | (a) | de Provincie probeert al vanaf 2017 de haar opgedragen natuuropgaven aan de Keersop te realiseren |
| (b) | (b) | de paardenstoeterij heeft reeds voorbereidingen getroffen voor de verplaatsing van haar bedrijf |
| (c) | (c) | de melkveehouder heeft slechts een abstract belang om opnieuw een kans te krijgen mee te dingen in een door de Provincie op te tuigen mededingingsprocedure |
De Provincie mag daarom afzien van een openbare selectieprocedure en kon volstaan met een “Didam-publicatie” in het Provinciaal blad.
Commentaar
Toepassingsbereik
Dat het Didam-arrest volgens de Rechtbank ook van toepassing is op grondruil is niet verrassend. Ruil is inderdaad nauw verwant aan koop. Bovendien moet de paardenstoeterij bijbetalen. Zij krijgt immers meer grond dan wordt ingebracht (r.o. 4.14). Daarnaast heeft het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten in een vonnis van 28 januari 2022 het Didam-arrest van toepassing geacht met betrekking tot erfpacht (r.o. 27).
Uniciteit
Uit het vonnis kan worden opgemaakt dat de kring van (potentieel) gegadigden in ieder geval beperkt is tot twee partijen, namelijk de melkveehouder en de paardenstoeterij (r.o. 4.17). Hoewel er dus sprake is van meerdere gegadigden, hoeft de Provincie desondanks geen mededingingsruimte te bieden. In de visie van de Rechtbank heeft de melkveehouder zich namelijk buiten spel gezet door een voorstel van de Provincie af te wijzen en tijdens de rechtszaak niet concreet te stellen haar percelen te willen ruilen tegen die van de Provincie en de Gemeente. Hij is, om in de woorden van het Didam-arrest te spreken, geen “serieuze” gegadigde meer. Vervolgens valt ook de belangenafweging in het voordeel van de provincie en de paardenstoeterij uit.
De Rechtbank lijkt in r.o. 4.16 de belangenafweging als een apart criterium te hanteren om de melkveehouder als gegadigde te diskwalificeren. Maar waarschijnlijk is het zo niet bedoeld. De Rechtbank plaatst immers het abstracte belang van de melkveehouder tegenover het concrete belang van zowel de Provincie en de paardenstoeterij. Mogelijk wil de Rechtbank ook hiermee duidelijk te maken dat de melkveehouder geen serieuze gegadigde is.
De conclusie is dus dat een partij die in het licht van het Didam-arrest kwalificeert als een (potentieel) gegadigde voor een door een overheidslichaam te verkopen onroerende zaak, die kwalificatie door zijn eigen handelwijze kan verliezen. Als er daardoor in voorkomend geval maar één gegadigde overblijft, hoeft het overheidslichaam geen mededingingsruimte te bieden, maar kan volstaan met een “Didam-publicatie”. Alsdan staat immers bij voorbaat vast of mag redelijkerwijs worden aangenomen“dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop” (r.o. 4.15).
| * | Foto van 16081684 via pixabay.com |
| ** | Kaart ontleend aan groenontwikkelfondsbrabant.nl ………………………………………………………………………………………. |
