In een besluit van 30 juni 2015 is de Europese Commissie (Commissie) tot de conclusie gekomen dat de gemeente Harlingen (gemeente) geen staatssteun heeft verleend aan Ludinga Vastgoed B.V. (Ludinga) door vier percelen grond te verkopen. Twee achteraf op basis van de residuelewaardemethode vastgestelde taxaties toonden aan dat de percelen niet onder de grondprijs waren verkocht.
De casus
Op 2 juni 2005 verkocht de gemeente voor een bedrag van € 793.170,– (exclusief 19 % btw) aan Ludinga vier percelen grond in het plangebied “Harlingen-Ludinga“ met een totale oppervlakte van 25.800 m² (A-B transactie). Per vierkante meter betaalde Ludinga € 18,45 voor de grond, € 1,62 voor de plankosten en € 10,67 als een bijdrage voor de bovenwijkse voorzieningen. De grondtransactie vond plaats in het kader van een ruimere samenwerkingsovereenkomst (SOK) die de gemeente en Ludinga op 8 oktober 2004 hadden gesloten. In de SOK kwamen partijen overeen dat de gemeente haar grond binnen het bestemmingsplan aan Ludinga zou verkopen. Verder werd afgesproken dat Lundiga het hele gebied met inbegrip van de openbare gebieden voor eigen rekening en risico zou ontwikkelen.
Op 2 februari 2004, d.w.z. acht maanden vóór de ondertekening van de SOK, sloot Ludinga met woningbouwcorporatie Arqin (Arqin) een overeenkomst over de verkoop van de vier bouwpercelen in de bestemmingszone Ludinga-Harlingen (B-C transactie). Op de dag dat Lundiga door de gemeente de eigendom van de vier percelen geleverd kreeg, leverde zij onverdeelde helft van de eigendom door aan Arqin. Hiervoor betaalde Arqin € 3.822.700,– vermeerderd met € 250.098,84 aan rente. In een later stadium zou Lundinga alsnog haar helft van de onverdeelde eigendom in termijnen aan Arqin overdragen voor een bedrag van € 3.822.700,–.
In 2012 diende woningbouwcorporatie Accolade, de rechtsopvolger van Arqin een klacht in bij de Commissie. In de klacht stelde Accolade dat de gemeente staatssteun had verleend aan Ludinga door de vier percelen grond onder de marktprijs te verkopen.
Oordeel van de Commissie
De Commissie wijst er op dat een maatregel kwalificeert als staatssteun indien (i) de overheid een (ii) niet marktconform voordeel verschaft aan (iii) een of meer ondernemingen, waardoor (iv) de mededinging wordt vervalst en (v) de handel tussen de lidstaten wordt beïnvloed.
Beoordeling grondtransacties
Grondtransacties moeten “in beginsel” worden beoordeeld overeenkomstig de Mededeling betreffende de verkoop van gronden (Mededeling). In de Mededeling worden twee methoden beschreven om staatssteun bij dergelijke transacties uit te sluiten: (i) de onvoorwaardelijke biedprocedure en (ii) een voorafgaand taxatieverslag van een onafhankelijke deskundige. In het onderhavige geval is geen onvoorwaardelijke biedprocedure georganiseerd, terwijl een voorafgaand taxatieverslag ontbreekt. Volgens de Commissie moet de “marktwaarde van de percelen grond […] bijgevolg uit de andere beschikbare informatie worden afgeleid” (randnr. 41).
Residuelewaardemethode
In opdracht van zowel Accolade als Ludinga zijn zeven jaar na de transacties taxaties opgesteld. Beide taxaties zijn gebaseerd op de residuelewaardemethode. De Commissie stelt vast dat deze methode, waarbij de waarde van de grond wordt berekend door alle andere kostencomponenten van de geplande verkoopprijs van de verkoopbare gebouwen af te trekken, in Nederland een algemeen gangbare taxatiemethode is.
Taxatieachteraf
Omdat de taxaties achteraf zijn verricht en andersluidende conclusies hebben, kan de markwaarde moeilijk worden bepaald. Desalniettemin concludeert de Commissie op basis van de taxaties dat “niet kan worden vastgesteld dat de door Ludinga aan de gemeente betaalde verkoopprijs voor de betrokken gronden onder de marktwaarde lag”. Vanwege de toeslagen heeft Ludinga feitelijk immers meer betaald dan het hoogst getaxeerde bedrag.
Hogere prijs die Arqin betaalde
Accolade meende dat de hogere prijs die Arqin had betaald, een indicatie vormde dat Ludinga te weinig voor de vier percelen had betaald. Volgens de Commissie is de overeenkomst die Arqin met Ludinga heeft gesloten niet vergelijkbaar met de overeenkomst die Ludinga met de gemeente heeft gesloten:
| (i) | anders dan Arqin, was Ludinga verplicht het hele plangebied voor eigen rekening en risico te ontwikkelen; |
| (ii) | op basis van de residuelewaardemethode had Arqin zelf de prijs vastgesteld die zij bereid was te betalen; en |
| (iii) | bij de nationale rechter had Accolade in verband aangevoerd dat de door Arqin met Ludinga gesloten koopovereenkomst “ten gevolge van verkeerde voorstelling of fraude” tot stand was gekomen, hetgeen zou blijken uit het verschil in prijs tussen de A-B en de B-C transactie. |
Bijgevolg is niet aangetoond dat de bestreden maatregel voor Ludinga een voordeel heeft opgeleverd.
Commentaar
Het lijkt erop dat Arqin met een beroep op de staatssteunregels probeerde een dure fout te corrigeren. Zij kocht voor € 7.645.000,— (ex btw) vier percelen grond in de veronderstelling dat zij er 301 appartementen op mocht bouwen. Het bestemmingsplan stond slechts 50 wooneenheden toe. Maar die vlieger gaat niet op. Eerder probeerde de gemeente Bergen op Zoom op een vergelijkbare wijze tevergeefs aan de betalingsplicht te ontkomen. Zie hierover de blog: Vergoeding voor onteigening en staatssteun: de zaak Nedalco.
Wat het onderhavige besluit weer eens duidelijk maakt is dat:
| (i) | taxaties ook achteraf opgesteld kunnen worden; |
| (ii) | de marktprijs van grond op basis van de residuelewaardemethode kan worden vastgesteld; en |
| (iii) | bij een AB-BC transactie de B-C koopsom, niet noodzakelijkerwijs representatief is voor de marktconformiteit van de A-B koopsom |
Dat in weerwil van de bewoording van de Mededeling een taxatie ook achteraf kan worden vastgesteld, is niet nieuw. Ook in haar besluit van 17 juni 2008 in de zaak Zwaaikom accepteerde de Commissie een zes jaar na de vastgoedtransactie uitgevoerde taxatie (randnrs. 31, 33 en 38). Het gebruik van de residuelewaardemethode is evenmin een noviteit. Een eerder geval wordt beschreven in de blog: Staatssteun en stadsvernieuwing: Apeldoorn laat zien dat het kan. Voor wat betreft de vergelijkbaarheid van opvolgende transacties volgt uit het Konsum Nord arrest dat steeds gekeken moet worden naar de specifieke context van de transactie in kwestie (r.o. 65 en 75).
